Повышение коэффициента риска по ипотечным кредитам с небольшим первоначальным взносом

20 января 2018 года вступили в силу изменения, внесенные Центробанком в инструкцию №180-И “Об обязательных нормативах банков”. Из-за опасений повторения в России ипотечного кризиса по американскому сценарию регулятором принято решение об ужесточении правил выдачи жилищных кредитов с первоначальным взносом ниже 20% путем установления де-факто запретительных коэффициентов риска:

• 150% по ипотечным ссудам (независимо от суммы кредита), выданным после 1 января 2018 года, с соотношением величины основного долга по ссуде к справедливой стоимости предмета залога на дату расчета нормативов более 80%;
• 150% по ссудам, выданным после 1 января 2018 года, на финансирование договоров долевого участия в строительстве при первоначальном взносе заемщика за счет собственных средств менее 20%;
• 300% по ипотечным ссудам, выданным после 1 января 2018 года, по которым соотношение величины основного долга по ссуде к справедливой стоимости предмета залога на дату выдачи ссуды составляет более 90% (без ограничения по сумме).

Ранее по кредитам с первоначальным взносом от 10 до 20% действовал коэффициент 100% при сумме кредита менее 50 млн рублей, а по кредитам с первоначальным взносом 10%, как и при кредите в размере более 50 млн рублей с первоначальным взносом 20%, коэффициент был равен 150%. 

Введение повышенных коэффициентов риска произведено в целях расчета нормативов достаточности капитала банка. Тем самым планка ипотеки с низким первоначальным взносом установлена в 20%. Ипотечные ссуды с первоначальным взносом ниже 20% считаются высокорискованными.

По данным регулятора за первые три квартала 2017 года доля вновь предоставленных ипотечных кредитов с первоначальным взносом менее 20% выросла с 7% до 29%. В декабре 2017 года размер первоначального взноса, минимально требуемый от заемщика, составлял во многих банках 15%. Таким образом, решение Центробанка направлено на не допущение появления ипотечного пузыря.

В связи с этим со стороны банков ожидается два сценария развития событий:

• повышение требования к заемщикам по минимально возможному первоначальному взносу, в связи с чем не будут выдаваться кредиты с первоначальным взносом менее 20%;
• увеличение процентной ставки для заемщиков, которые решат брать ипотечные кредиты с первоначальным взносом менее 20%.

То есть, повышенные коэффициенты риска для банков будут являться сдерживающим фактором, поскольку ставят их в невыгодные условия при ипотечном кредитовании с небольшим первоначальным взносом.